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从国房景气指数回落看楼市“预期”之变

我要评论 2007-04-27 17:08 来源:东方早报

从国房景气指数回落看楼市“预期”之变

 

“中国房地产市场正在经历调控以来最大的变局。”一位广东地产开发商不久前感慨说。

      在最近出台的房地产数据中,几个“回落”和“放缓”颇引人关注:前8个月我国房地产投资增幅回落;8月份国房景气指数回落;8月份全国70个大中城市房价涨幅放缓。但引发开发商感慨的并非这组数据,而是数据背后的一个重大变动。

      消费者:从“政策型观望”走向“市场型观望”

      国家发展改革委、统计局公布的最新调查显示,2006年8月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,涨幅比7月低0.2个百分点;环比上涨0.4%,涨幅比7月低0.1个百分点。

      房价上涨依旧,但涨幅放缓。这中间,消费者的“持币观望”起到了重大作用———有意思的是,同样是“持币观望”,一些投资者在不同时期有着不同的心态。

      “前几个月不买房是因为政策不明朗,需要观察;现在不买房是因为楼市上扬乏力,前途难测。”3日,浙江投资者林谦对记者说。

      在过去的几个月时间里,林谦的心态发生了微妙的变化。林谦曾是一个坚定的楼市“多派”,但随着国家宏观调控政策的陆续出台,他的态度渐渐变得有些飘忽不定。

      “‘国六条’出台,是个原则性的东西,需要看看;规定房屋供应结构,真的能够做到吗?再看看。但到了二手房强征个税、限制外资炒房,情况就发生了很大改变,再到清理土地市场、反商业贿赂,形势已经非常明朗,政府有决心,也有行动。”林谦这样描述他对宏观调控的认识过程。

      当林谦意识到他必须根据房地产市场本身来判断房地产市场时,他犹疑了。“心里没底,我还要再看看。”他说。

      如果将林谦六、七月间的观望定义为“政策型观望”,那么,到了后来,他已对市场本身能否保持强劲升势表示了怀疑。毫无疑问,在国家加大房地产市场调控力度以来的时间段里,经历了这一心态转换的投资者、消费者不止林谦一人。

      在消费者心态转换与房价涨幅放缓之间是否有直接的关系,目前尚不得而知。但中国指数研究院日前发布的抽样调查显示,35.4%的被访者表示将推迟购房计划。86.4%的被访者认为当前房价偏高或者太高。

      房产商:从“坚定”走向“谨慎”

      统计局综合司9月15日公布的数据表明:8月份,“国房景气指数”较前一月份回落0.20点;此外,1至8月,我国完成房地产开发投资11063亿元,同比增长24.0%,增幅比去年同期回落4.8个百分点。

      在房地产市场出现这两个“回落”的同时,一部分房地产开发商对后市的看法也出现了一定改变。

      日前,上海2006年一号土地出让公告所涉20幅地块全部尘埃落定。其中,有身价倍增者,也有黯然流标者。业内人士评价称,地块出让的“冰火两重天”体现了一种新的趋向。说明房地产商们对后市有了相对谨慎的判断,至少他们已经意识到拿地就能赚钱的时代已经过去。

      在珠三角,类似的情形也已经出现。“市场环境有些不同了。我们现在拿地非常慎重,不敢再轻易出手。”近一周时间内,不下三位广东地产商对记者说过这样的话。

      而在两个月前,要让发展商们说出这样的话简直是天方夜谭。申银万国的一位行业分析师就曾经说过,他接触的地产商没有不看好未来市场的。

      变化:政策执行力改变楼市预期

      从我国的实际看,房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度,房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作,消费者不信楼市能被“调控”下来。

      这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理,国家政策的威信重新得到了确立,从政策到市场的传导管道也得到疏通。

      消费者、房产商在“预期”上出现的变化正是体现了这一传导管道的通畅。

      时值房地产市场“金九银十”的旺季,但从目前各地的情况看,房地产商的“收成”并不尽如“其”意。日前,上海某媒体房地产事业部进行了一项置业心态调查,参与调查的2400多人中,“十一”黄金周不买房的占34%,持观望态度的占36%。而在广东,中国住宅产业国际博览会9月29日于深圳开幕,参展商、市民、研究人员均认为本届住博会人气大不如前。当地媒体报道称,“研究人士认为基于大型房企抱团缺席、市民理性消费持币观望,建议主办方考虑今后住博会变‘交易’为‘专业交流’。”

      从投资的角度,房地产市场是一个典型的预期市场。成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系。对于中国楼市,“预期”的改变意味深长。

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