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李明:下半年审慎拿地 不排除涨价可能

我要评论 2012-09-02 20:49 来源:凤凰网房产
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房企集中披露半年报时,以北京住房开发为主的远洋地产发布的业绩公告也透露出远洋的变化:截止6月30日,远洋地产尚未入账的协议销售额达到人民币371亿元,同比上升约45%。北京占总销售额比例降至28%,同时,投资物业、物业管理及其他收入10.5亿元,占远洋上半年营收总额的16%。

远洋地产总裁李明以“这与远洋地产多元化战略紧密相关”解释业绩中的变化,并透露了这种变化将持续并扩大下去。

认购金额完成全年目标78% 北京占比降至28%

对于上半年的业绩,远洋地产总裁李明如此评价:“我们有信心完成全年270亿销售目标,不仅可以完成,我们更有信心可以提早完成。” 据李明透露,截至8月15日,远洋的协议销售及认购金额已达到210亿,达到全年目标的78%。

截至2012年6月30日,远洋完成协议销售额人民币138亿元,同比上升11%,完成全年销售目标的51%。营业额达到人民币68亿元,毛利达人民币21亿元,销售回款率达90%,实现净现金流入约人民币25亿元。截止6月30日,远洋拥有现金约人民币149亿元,获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元,净负债率为62%。

对此,建银国际指出远洋最坏情况正逐步过去,把远洋地产目标价由2.46港元提升至4.43港元。高盛也指远洋地产盈利表现符预期,销售表现强劲,继续维持“买入”评级。

一度以北京为大本营的远洋地产上半年北京区域的协议销售额仅为37.6亿元,仅占远洋总销售额的28%。李明解释:“这一变化是出于布局全国市场的战略考虑,符合公司的预期。未来,我认为北京市场在公司整体营收中的占比控制在20%是比较合理的,但远洋在北京市场的销售额及市场分额不会降低。”

根据第三方统计,远洋目前在北京销售市场中排名第四位,位列城建、首开、保利之后。目前看来,北京区域占比下降的另一面无疑是其他区域开拓的初见成效:据李明透露:“我们经过两年的调整,至今已进入19个城市,今年上半年就有17个城市为我们带来销售收入的贡献,而去年只有9个。”

下半年是包括远洋在内的房地产企业的传统销售高峰期,远洋旗下的杭州远洋心里、上海远洋香奈印象、深圳远洋新干线等项目也将陆续入市,随着强势新盘的增多,远洋有信心提前实现全年销售目标。

62%负债率下拿地更谨慎 下半年或涨价

远洋一度曾被业内担忧资金链出现问题,万和公馆的入市也引起不少质疑。据远洋中期公布数据,2012年上半年,远洋手头现金为149亿元,比年初提升25亿,截至8月15日手头现金又提升25亿,达到174亿元。多数房企手头现金差不多维持在总资产的7%-8%,10%的比例可以说已经处于业内保守水平,而62%的净负债率也属正常水平。

上半年远洋“零出手”拿地,有舆论因此解读为远洋受困于地王项目的库存压力。面对这种争议,李明曾直言:“对于土地购买,远洋地产一贯保持审慎态度,规模控制在可以保证未来3-5年的发展。目前,远洋土地储备2300万平方米,足以满足3-5年的发展。”

李明同时强调:下半年,远洋将适量增加土储,但将遵循三大原则:第一,要严格坚持投资标准,宁可错过市场机会,也尽量要减少决策的失误;第二,远洋将在有成熟团队的区域适度增加土地储备;第三,要控制单个项目的规模,每个新拿项目的规模不能过大,按两年或三年的项目开发周期来讲,每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。

对远洋来说,除坚持“现金为王”外,下半年远洋将会结合市场情况,继续对库存较大的中端项目坚持去化、去库存第一。李明强调,上半年远洋协议销售平均售价下跌了20%,主要是基于二三线城市中端刚需项目销售贡献比例上升所致。“未来,远洋对低端和高端维持价格不变,如果是市场允许,那么价格可能还会略有上涨。”李明表示。

每年将新增20万平经营性商业物业

李明对于远洋的转型持谨慎的态度:“这个限度就是要与主业高度相关的多元化,而且相关多元化必须按照市场化、专业化的标准开展,肯定不能跨行业。”半年报显示,2012年上半年,远洋投资物业收入达人民币2亿元,同比上升近27%。而其在北京成熟写字楼项目租金与去年同期比进一步提升,平均升幅达14%。

在远洋地产上半年营收中,剔除物业开发后的投资物业、物业管理及其他收入10.5亿元,占上半年营收总额的16%,同比上升9%,产业转型初见成效。

李明透露:“从今年开始,远洋每年都将有新增20万平的经营性商业物业。”据了解,今年远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目,整个项目的建面大概是30万平米左右,已在今年上半年投入试运营,在未来一两个月内正式开业。

另外,远洋地产的养老地产、物业管理、装饰等业务都在加大投入中。

万家热线版权及免责声明 编辑:李静 [此文系转载,来源于凤凰网房产,版权归属原作者]
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