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199家上市房企净负债率新高

2014-05-29 07:04 来源:新浪证券日报
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■本报记者 王峥

5月29日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2013年中国上市房企总资产均值为362.89亿元,同比上升24.33%;房地产业务收入均值92.08亿元,同比增长46.62%;资产负债率均值同比增加1.09%至65.81%;净负债率均值同比增加15.31%至79.67%;净利润均值为13.76亿元,同比增加16.41%。

而通过对入选本次测评的199家上市房企的测评研究,万科也连续第七年蝉联榜首。

负债水平处于历史高位

测评报告指出,2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势,但是进入2014年,市场情况有所变化,房地产开发投资增速开始放缓,持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化。从市场和行业面来看,房地产行业上市公司估值普遍较低,资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。

从融资方面看,渠道逐步畅通。2013年以来不断加强的房地产上市公司再融资开闸预期在2014年第一季度终于落地,房地产再融资由此正式开闸。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归,2014年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解,也有利于降低企业融资成本,一定程度上可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。与此同时,地产股资本市场机制重归市场化不仅限于再融资的回归,还以更多其他融资形式体现。

由于2013年销售良好,企业普遍加大杠杆力度,偿债压力有所上升。总体来看,行业负债水平仍处于历史高位。

上市房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中,分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%,相比2009年则已分别下降了约6%和3%。由于成本费用相对利润额增速更快,成本费用利润率同比下滑3.31%至28.56%。对此,报告指出,企业需加强成本和费用的管控,全面提高盈利效率。

房企增收不增利

2013年,房地产上市公司部分成长性指标优于2012年。营业利润增长率均值为20.19%,同比上升0.45%;净资产增长率均值为19.47%,同比提高6.76%;但营业收入增长率均值为31.96%,同比下降1.01%。

而从成长性指标来看,2013年,企业业绩分化更为明显,其中,高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%,低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。此外,2013年,各类型企业营业收入增长率均值都高于其自身营业利润增长率均值,普现“增收不增利”现象。

战略模式方面,2013年以来,房地产上市公司的模式创新不断,包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型,纷纷探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。尽管越来越多的上市房企探索走向轻资产模式,但仍有企业坚持重资产模式以规模求胜。如绿地、富力、合景泰富均是重资产模式拥护者,其认为稳定的收入和商业租金回报是房地产公司成熟运营的标志。测评报告指出,轻重资产模式整体而言各具利弊,国际上均有成功成熟的代表房地产企业样板。虽然中国房地产企业短时间内都无法摆脱对销售的依赖,但可以预计的是,未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展,不同企业之间发展战略将日趋分化。

原标题:199家上市房企净负债率新高
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