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中指院:上市房企负载率仍超50% 市场进入深度调整期

我要评论 2015-04-13 14:33 来源:经济观察报
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截至4月9日,据中国指数研究院统计数据,沪深两市上市房企的资产负债率在66%左右,比去年提高了近2个百分点,其中有21%的上市房企资产负债率高于80%,18%的上市房企资产负债率低于50%。Wind资讯公布的数据也显示,75家上市房企的负责总额达到1.95万亿元,平均负债率为 74.05%,去年同期为73.83%。

中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示,整体上市房企的债务负担和经营风险都有所扩大,但并没有大起大落的趋势,2015年在利好政策的影响下,预计上市房企的基本面会向好,资产负债率可能会有所下降,但下降幅度应该不会太大。

在房地产市场下行期,企业债务压力持续上升,企业对资金的控制能力正面临较大考验。资产负债率是一项反映企业资金风险的重要指标,蒋云峰说,“处于扩张期的房企,资产负债率一般会很高,而稳定发展期资产负债率会相对比较低,收缩期的房企,资产负债率甚至会更低。所以单独资产负债率一个指标对于一个房企的风险来说,没有那么大的评判权。整体来看,资产负债率在70%左右,应该说还是比较合理的。而且从今年的变化来看,资金的风险确实在变大。”

从“9·30”到“3·30”新政

一位接近银监会人士透露,从去年“9·30”新政放松首套房贷到近期对二套房的首付比例下调,银监会对房地产政策的调整已经到位,短期不会有大的变化。从银监会内部口径来看,对房地产只说“鼓励改善型住房”,不提二套房的概念,也未提及对房地产开发贷的态度变化,这意味着银监会对房地产类贷款特别是开发贷仍然持谨慎态度。3月30日,央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房贷款最低首付比例降至四成。

一位商业银行人士表示,“尽管有央行、银监会等出台的‘3·30’新政,但银行对房地产贷款目前仍然是不敢贷和不愿贷的态度。不敢贷体现在风险和不良贷款控制上,房地产贷款不良率有可能会被推高,银监会对此监管很严;不愿贷体现在盈利上,房价下行通道中,个人按揭贷款的抵押品可能贬值,而按揭贷款的利润水平偏薄,达不到银行资产配置的盈利预期。”

从实际交易情况来看,今年1月房地产市场交易并不活跃,房价依然处于下行区间,上述银监会人士判断,房地产各项贷款增长相比去年同期不会有较大幅度变化。

宏源证券固定收益部首席分析师范为认为,过去几年由于政策限制,标准化融资困难,而包括信托在内的非标准化融资方式成本极高,海外融资尽管利息成本不高,但风险非常大;从去年开始,国内政策已经开始陆续放开,不过现在来看融资情况仍不太理想,如果未来房地产经营方面有所改善的话,可能会有所帮助。 “去年在政策上做的放松,并没有产生特别明显的效果,因为房地产行业的负债率过高,高负债率的民营企业在没有担保的情况下,通过标准化融资的效果不会太理想。”范为说。

范为表示,2015年房地产企业可以更多地考虑通过资本市场,利用债券等低成本的资金置换过去信托等高成本资金。

自去年开始,货币政策已经出现放松,再融资开闸及中票放开等资本市场政策利好,使得国内融资环境相对改善。2014年9月初,监管层放开房地产企业发行中期票据限制,据中国指数研究院数据统计,截至2015年2月底,共五家百强房地产企业获准发行中期票据,融资总额达300亿元,发行年利率在 4.5%至5.5%之间,成本远低于其他债务融资形式。

“中票是负债,股票是资产,不需要还本付息,而且有了资本金还可以去撬动负债。”银河证券首席策略师孟京认为,房地产企业在2015年应该尽量争取资本市场。

房企仍在分化、调整

受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等因素影响,房地产行业的利润率已经有所下降。万科2014年财报显示,万科房地产业的结算毛利率为 20.76%,比去年减少1.55个百分点。这家在业内以保守著称的房地产企业,截至2014年底,持有货币资金627.2亿元,较2013年大幅增加 41.36%。

2014年,房地产市场进入深度调整期,全国商品房销售额和销售面积同比分别下降6.3%和7.6%。

“房地产企业的资金充裕程度远远超过了前几年,但依然会很痛苦,因为前几年的周转速度快,但现在的销售情况大不如从前。所以在房地产市场景气时,负债率高点没问题,不景气时就很痛苦了。”孟京说。

目前,房地产开发投资资金来源主要包括国内贷款占比、利用外资占比、自筹资金占比、其他资金来源占比四个途径。根据中国指数研究院统计数据,2014年房地产开发企业资金来源合计12万亿元,同比下降0.1%,从结构来看,国内贷款占比17.4%,比2013年提高了1.3个百分点。其中自筹资金占比41.3%,比去年提高了2.5个百分点。

蒋云峰表示,“利用外资虽然增速可观,但总量小,对整体没有大的影响;其他资金来源中,定金及预付款、个人按揭贷款及其他占比,与2013年相比均有所下降。可以看出,房企为应对目前的形势,首先深挖自己的潜能,充分利用自筹资金,同时银行贷款仍是房企的一个重要依托。而由于房地产市场低迷,定金等来源于销售环节的资金,占比下降了4%,这也是目前部分房企面临的最大考验。”

尽管从去年开始,陆续有一些利好政策出台,但房地产企业对市场的信心并未恢复。2014年下半年全国主要城市土地市场量缩价涨,住宅土地供应量同比下降40.0%,成交面积同比下降45.1%。

去年年初的政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控,去年6月后,全国40多个城市陆续对原有的限购政策进行调整;9月底央行、银监会下发通知,对限贷政策进行调整,提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施;11月,终于迎来央行两年来首次下调存贷款基准利率。

蒋云峰认为,“3.30”政策出台后,整体的房地产政策环境与2009年已经比较接近,房企的发展前景比较看好,但不同的是,目前中央对于调结构的要求更加强烈,以往粗放型的发展路径已经到了不得不改的阶段。“新常态下,每个企业都必须改变过去粗放的发展路径,2015年房企面临着的形势虽然偏向乐观,但也需要谨慎。”他说。

“过去几年信托流入最多的除了地方融资平台就是房地产,因为地产商从正常渠道难以拿到钱,银行的政策对房地产没有完全放开。”孟京认为,房地产企业在2015年应该更多地考虑收缩战线和重新布局。

原标题:上市房企负债率70% 银监会对开发贷仍然谨慎
万家热线版权及免责声明 编辑:孙云霞 [此文系转载,来源于经济观察报,版权归属原作者]
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