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2017年楼市大预测:银行贷款 还有多少爱可以重来

我要评论 2016-12-30 09:37 来源:界面
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对于地产金融而言,“紧”将是2017年的主要基调,来自监管层的声音激烈而刚猛。显然,你不能阻挡冬天的来临,你只能熬过冬天。

虽然地产金融已经进入了发展期,并在细分领域(相册 户型 价格 动态)取得了阶段性进展。但相比2016年,2017年的整体融资环境将进一步收紧,对资本市场、公司债等融资方式的打压,会使得银行开发贷、信托、地产基金等融资额的占比出现不同程度的上涨,随之而来的融资结构也将发生变化,具体呈现以下特点:

银行贷款,还有多少爱可以重来

虽然信贷总额会有上升,但行业整体对银行贷款的依存度下降作为商业银行最传统的地产金融业务,开发贷仍是房企从商业银行获取信贷资源最主要的渠道,规模也最为庞大。截至2016年上半年,这一数字已高达5.9万亿元。相比之下,在2017年开发贷的总量仍会出现不同程度的增长。

但值得注意的是,整体而言,房企对于开发贷的依赖程度却在下降,一方面是商业银行普遍采取客户名单制,对授信房企的资质要求不断提高。

比如银行对于房企发放开发贷款有着严格的限制,且授信额度越来越向品牌房企集中。“和民营企业相比,中海、远洋、华润、保利、金茂等国字头背景的企业更容易获得银行的青睐,其融资成本也相对较低。”上述房企负责人指出。

另一方面则是地产金融不断丰富,房企的融资渠道也日趋多样化。而央行披露的数据也显示,近五年来开发贷在地产行业的信贷占比不断下降,这一趋势在2017年也将得以延续。

股权融资收紧

对于上市房企而言,股权融资有利于规模化发展和公司治理结构的改善,是其营运资金的重要补充。在2016年,房企的股权融资创历史新高。据中国指数研究院的统计显示,2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案,融资总额高达2271亿元,同比增长41.9%,19家房企增发预案成功实施,募资总额高达687亿元,是2015年同期的3.7倍。

总体来看,综合实力强劲的品牌房企依旧是资本市场的宠儿,通过股权融资获取了大额、低成本资金,用于投向重要项目、实现债务置换、加快并购业务,助力企业规模化加速发展。

然而,在2016年7月底,证监会在保荐机构专题培训会上透露,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。“股权融资的资金成本较低,是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。加之,9·30调控潮还在蔓延,为了加强房企再融资的审核力度,未来不排除叫停定增。”海通证券的分析师穆宏表示。

“由于持续宽松的融资环境使得房企高杠杆增多,不少房企大规模融资后在土地市场盲目拿地王,这些都属于此前中央提及的‘资产泡沫’的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从这个角度看,2017年股权融资会进一步收紧,在防范金融风险的同时,也防止地产行业泡沫的出现。

债权融资:2016前热后冷,2017继续冷

目前,房企的债权融资主要包含公司债、企业债、中期票据、短期融资工具等。借助公司债等新兴的融资渠道,大部分规模房企融资结构和成本得到了优化。数据显示,2016年1-8月公司信用类债券的发行总额达到4.2万亿元,同比增长53%;相应的,在整个社会融资结构中,2016年1-8月,债券融资在新增社会融资总额中的占比上升到20%,股票融资的占比提升到7.0%,而信托贷款的占比下降到3.2%,银行贷款维持在60%左右。地产上市公司平均的债务融资成本从2015年全年的9.3%降低到2016年的7.9%。

“公司债的大规模发行,可以减少对银行开发贷、信托借款的依赖,从而降低整体的融资成本。”旭辉集团董事长林中曾坦言。

实际上,公司债因其优势显著使得部分企业在融资结构中较为依赖公司债,公司债占整体有息负债结构较高,且部分企业在获取公司债融资后,并未形成有效投资,虽然并未规定公司债具体使用用途,但这偏离公司债初衷,也潜在带来监管层对于房地产公司债的关注。

2016年10月28日,上交所发布《关于实行房地产、过剩行业公司债券分类监管的函》,明确房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。同时,该规定还细化了房企发债的准入门槛。

紧接着,在2016年11月4日银监会下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。仅一星期之后,国家发改委也下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

在不到一个月的时间内,债市监管部门纷纷对地产商发债融资祭出“紧箍咒”,其对房企融资的影响也开始显现。

中原地产研究中心统计数据显示,2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录,合计全年融资额度达到了11156亿,这也是历史首次突破1万亿的年份,同比上涨幅度达到了25%。但从2016年10月调控以后看,房企的债券融资难度明显加大。其中,10月单月融资684亿,而在11月融资只有195.4亿,相比8-9月,10-11月的融资额下调了61%。

一旦债市减少向房地产企业输血,高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响,依靠公司债获取低成本资金的日子也将成为过去。此外,公司债的收紧也会迫使开发商的融资结构发生变化,例如更多的转向开发贷、信托等,其整体的融资成本也会上升。

非标债权:监管成本高,仍有增长

目前,房企的非标债权融资主要包括信托、私募基金、券商资管通道等。通常情况下,由于银行、资本市场等传统的融资渠道大幅收紧,房企便会转向此类融资方式。相比于2016年,2017年非标债权融资的融资规模还会有所增长。

由于受政策限制,银行理财资金不能直接投资于房地产项目,但鉴于房地产项目的高收益和相对稳定,银行理财资金还是通过信托、资管计划等方式(属于非标资产)绕道介入房地产开发环节,主要方式有两种:一是夹层贷款,二是通过资管计划购买收益权。

在2016年10月22日,银监会发布三季度经济金融形势分析会内容,明确指出要加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域(相册 户型 价格 动态)。

“实际上,银监会对银行理财资金的重拳无疑会落在棉花上。目前,我国金融机构实行分业监管,缺乏跨产品、跨机构、跨市场、跨区域的功能性监管协作机制,难以对银行理财资金实行精准监管。而且房地产业利润高,能够承担更高的融资费用,银行自然愿意发展表外业务,通过信托、券商资管、基金子公司、期货子公司等把这部分资金投向房地产行业。”一位银行人士指出。

并购金融活跃

由于房地产行业的并购整合加剧,在2017年与之对应的并购金融也会更加活跃。这类基金由金融机构与房企合作发起,其目的是行业的并购和整合。这种基金不仅支持房企开展对外并购、一级土地开发整理等需求,还可以实现小股操盘和轻资产运作。其中,同股同权的基金模式、合作开发基金模式最为常见。

资产证券化:人气足市场小,“李鬼”为主

相比之下,资产证券化的融资成本一般低于其他融资工具,通过现金流重组,期限设定也比较灵活,在降低负债的同时,可以优化报表,实现轻资本运作。据悉,资产证券化的基础资产可为应收款、租赁债券、信贷资产、信托受益权等财产权利,也可为基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权。未来,此类融资工具将更多地运用在物业租金、物业管理费、REITs、购房尾款等方面。

不可忽视的是,由于受政策因素的制约,真正的REITs迟迟未现身,类REITs却先行发力。截至目前,市场累计发行类REITs产品15单,规模总计438.23亿元,其中备案制以来共有14单类REITs 发行,规模总计386.13亿元。

之所以称为类REITs,是在整个产品设计过程中,按照REITs的设计思路及未来REITs推出的一些政策预期,在股本结构、资本结构通过独特的设计使其已经具备了REITs的内涵,而类REITs并非国际上通行的标准化REITs,例如北京银泰中心资产支持专项计划。

但受国内税收及法制方面的制约,2017年将会出现更多的类REITs。对于中小的地产公司来说,类REITs是可遇不可求的工具,但是对大的地产公司来说有很多的券商愿意为他们提供相应的服务。

美元债大幅缩水

自人民币兑美元进入下行通道,房企美元债的发行就开始大幅缩水。2016年10月1日,人民币正式加入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)货币篮子。随即,人民币开启了“跌跌不休”之路,从年初的6.50附近,一直跌破6.7、6.8等重要点位,一度跌到6.90关口。

此外,美元加息的重磅炸弹终于在2016年12月15日落地。美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率0.25%-0.5%上升至0.5%-0.75%,符合加息前市场的普遍预期,同时美联储预计2017年加息3次。

在此背景下,美元重新进入了强势通道。人民币贬值压力不减。为此,兴业研究分析师郭嘉沂认为,2017年美元总体走势仍较强势,一方面仍受到货币政策分化影响,在加息前获得升值动力;另一方面因外部风险而阶段性被动上行。当前人民币面对美元指数变动的贬值弹性大于升值弹性,因而只要美元指数不出现趋势性显著跌势,人民币相对美元仍面临贬值压力。

在2017年,人民币贬值是大概率事件,考虑到汇率成本越来越高,房企的境外融资也会大幅缩水。即便是过去两年地产公司发行的美元债,很多开发商也愿意尽快偿付。

“对于海外融资,房企会根据国内、国际的融资环境寻找平衡,其中的关键因素就是融资成本,如果国内的钱便宜,那么境内融资就会多一些。另外,很多房企都有大量的海外业务,这些项目的运营还是依靠境外举债,也就是说这些钱根本不会进入国内,也不会涉及汇兑。”中国工商银行投资银行部房地产行业首席分析师柳阳表示。

互联网金融“绕道”

始于2016年4月的互联网金融风险专项整治在2017年第一季度将进入收官阶段,可以预见,整个互联网金融行业在2017年将进入新一轮的洗牌,不合规平台必将面临“生死劫”。尽管经过近两年的摸爬滚打,互联网金融行业的监管规则也由不健全到逐步完善,但依然难以阻挡房企涉足互联网金融的脚步。

据悉,目前涉足互联网金融领域的房企绝大多数为上市公司,其加入互联网金融主要目的之一,就是借助互联网金融能有效解决一系列企业上下游的资金问题。例如,绿地、恒大、万科、保利、碧桂园、佳兆业、绿城、金地、泛海等都将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向。而相关数据也表明,目前排名前50的房企中,已有近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域,资金投入超过200亿元。

业内人士表示,未来,搭建互联网金融平台将成为不少房企的标配。从地产商进入互联网金融行业的路径上看,各有不同。其中较早进入互联网金融行业的万达,通过收购第三方支付企业快钱布局互金行业;而更多的平台主要通过自建平台的方式布局。

不过,自互联网金融平台诞生以来,其自融丑闻就从未间断过。例如,恒大金服因自融被叫停;佳兆业金服的股东之一曾被工商部门列入异常经营名录;万达旗下金融产品“快定盈”涉自融嫌疑;而格力地产旗下的海控金融也被指涉嫌“自融”。

“在资产荒的背景下,地产公司因为具有庞大上下游企业,进入互金行业在资产端具有很大优势,可以提供充足资金。从地产公司互联网金融平台的项目上看,为上下游企业提供融资较为普遍。”一家地产公司互联网金融平台的相关人士表示,除了为关联交易公司进行融资外,部分公司的融资主体甚至为关联企业,而部分地产公司在类似项目上存在自融嫌疑。

为此,相关的监管部门开始发力。在2016年8月24日,正式出台《网络信贷中介机构业务活动管理暂行办法》;2016年10月,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》;2016年12月初,由银监会、工业和信息化部、工商总局联合发布的《关于印发网络借贷信息中介机构备案登记管理指引的通知》开始在互联网金融机构业内持续发酵。

“互联网金融的监管肯定要着眼于房地产公司有没有自融,自融是互联网金融行业非常忌讳的事情。地产公司特别是一些巨头公司自融本身没有大的风险,但如果把自融的门打开后其他各种自融都会钻进来,这是监管层非常顾虑的。” 上述互联网金融平台的相关人士透露,“实际上,按照2016年8月出的监管细则,所有的房地产互联网金融平台都不合格,细则规定平台的要求就是信息中介,所有事情都不能做,但恰恰相反,互联网金融平台都在做其他事情。”

“由于互联网金融与非法集资罪相近,稍有不慎就会被列为非法集资的典型。不过,监管细则频繁出台,并不代表互联网金融就都得死掉,绕道而行,依然有路可走。”上述互金平台的人士指出,第一,非法集资的主要特点就是承诺一定的收益率,那么,互联网金融平台在对外宣传时一定不能提收益率,否则工商局就会来查你,而要着重于品牌宣传;第二,既然监管层非常关注自融,互联网金融平台可以通过股权的关联关系,将这层关系埋到地下;第三,非法集资强调针对公众,而互联网金融在这方面很难区分,可以通过注册、实名认证规避这点,只要有实名认证就属于特定人群而不属于非法集资的公众范围。

原标题:2017年楼市大预测:地产金融有点冷
万家热线版权及免责声明 编辑:李慧(房产) [此文系转载,来源于界面,版权归属原作者]
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